报告:2023年楼市销或售量价趋稳，政策仍有优化空间

日前，中国指数研究院发布的《中国房地产市场2022概要amp2023展望报告称，中央政府将继续坚持如果你住在一个房间里，不要炸基调不变，供需两端政策有进一步优化的空间，政策有望进一步加强预计2023年全国房地产市场将呈现销量企稳，新开工面积调整态势难改，投资可能继续下滑的特点

报告认为，2022年，房地产政策进入全面宽松周期，在如果你住在一个房间里，不要炸在总基调的指引下，监管层多次出台利好政策从支持需求到支持企业，不断加大政策力度，同时也因城施策，为地方政策释放了空间2022年已有超300个省市出台近千条政策，达到最近几年来的峰值政策力度进一步加大，需求端政策频频优化，多地房贷利率达到历史低位11月，多项重磅政策落地，16金融篇允许房企债务展期，加大对房企的融资支持，后续商业银行将积极跟进落实金融支持，第二个箭头第三个箭头先后，政策整体呈现出落地快，范围广，规模大的特点

市场方面，2022年1—11月，根据中国房地产指数体系百城价格指数，100个城市新建住宅价格累计上涨0.06%，涨幅较去年同期收窄2.4个百分点，全市100套二手房价格下降0.55%。

下半年以来，受市场下行压力，居民购房预期减弱，房企打折促销等因素影响，房价持续下行到11月份，百城新建住宅价格已经连续5个月下降，超过半数城市价格下降100个城市二手房价格连续7个月下降，四分之三城市价格下降1—11月，重点百城新建商品住宅成交规模同比下降36.7%尽管需求侧政策不断优化，但多地疫情反复对于事件频发等意外因素导致房地产市场的修复达不到预期，年末市场表现未见好转

土地方面，由于房地产市场持续调整，房企资金压力较大，政府推地和房企拿地意愿不足全国300个城市住宅用地供需两端明显萎缩，绝对规模降至最近十年同期最低水平成交楼面价结构性小幅上涨，拍卖退出率仍处于高位，土地底价成交占比继续上升民营企业拿地意愿不足第二批中央国企之后，地方国资拿地量逐批递增，触底反弹现象明显

分企业看，2022年1—11月，百强房企销售额同比下降42.1%，16家房企业绩超千亿，同比减少16家，总拿地同比下降50.5%，头部企业投资聚焦核心城市，加强城市和区域的深耕，房企融资规模同比下降近50%，成本略有上升，新政下融资蓄势待发。

展望2023年，预计全球经济增长将放缓，外部需求将增加或变弱中国的出口贸易将面临很大的挑战，国内的经济支撑将由内循环来驱动但短期疫情防控政策的转变仍需要时间，消费将持续疲软，因此房地产的稳定性将越来越重要预计未来中国财政和货币政策将继续发力，保持宽松基调，帮助经济运行在合理区间在各项经济稳定政策的有效作用下，经济运行有望逐步恢复

房地产调控方面，中央将继续坚持如果你住在一个房间里，不要炸基调不变，供需两端政策有进一步优化的空间，政策力度有望进一步加强核心一二线城市，尤其是核心二线城市，政策优化空间很大，比如限购，认房认贷方面有望继续调整，企业合理融资需求将继续得到支持，房企融资链条有望进一步畅通，企业资本金有望得到改善，保证建筑仍是重点，专项贷款和配套资金加快落地，有望取得更大实质性进展，共同促进购房者预期改善

在此背景下，根据中长期中国房地产发展的动力模型:分析，预计2023年全国房地产市场将呈现销量企稳，新开工面积调整态势难改，投资可能继续下滑的特点

需求方面，乐观情况下，我国商品房销售面积有望实现正增长，但在中长期住房需求释放动能减弱的背景下，增速可能有限，中性情况下，商品房销售面积可能与2022年基本持平，在悲观的情况下，市场预期和信心没有明显恢复，商品房销售面积继续下跌，跌幅约为3.6%。

在供给端，一方面，新开工受到销售端复苏节奏的制约，另一方面，近两年土地大规模收缩，企业资金压力大，可售库存规模高等因素也拖累了新开工规模2023年，新开工面积可能会继续下降投资方面，新开工的萎缩和购地费的持续下行仍将制约开发投资的回升，保证建筑伴随着政策的不断努力，竣工面积有望逐步改善，从而支撑开发投资2023年，房地产开发投资仍将面临下行压力