房地产：开始变稳的一点星星之火

报告的重点:

30个大中城市房地产销售数据显示，近期房地产销售向好。

这次疫情的过去并不是房地产销售好转的主要解释如果只观察上半年未受疫情及其防控影响的城市，这些城市的房地产销售也有边际改善

这跟货币政策和产业放松有关系。

1)房地产销售的原始周期遵循货币周期，逐渐增加的抵押贷款供应往往会提振房地产销售，这次也未能幸免，

2)从去年9月开始，房地产调控政策由点到面放松，确实增加了一些需求的弹性。

但也要清醒地认识到，房地产的增量还是集中在现房上:

1)如果用期房和现房的销售增长差异来观察居民对房产交付的谨慎情绪，这种谨慎情绪最近达到了历史最高值，

2)未来房地产销售结构可能很难回到期房交易为王的状态，后续现房交易占比将逐步提升到2018年之前的水平。

那么，现房后续销售的空间实际上取决于现房的供应空间，这个空间可能不会太宽泛:

1)过去，先进房的销售占了很多现房的现行销售额度我们要拿出每年竣工的楼盘面积的75%来交付期房

2)今年完成的问题也存在。今年竣工面积与新开工面积一同进入负增长状态，竣工率也处于较低水平，

3)现房积极去库存可能贡献也不大在今天的现房库存中，可能有4.9亿平方米是难以解构的

如果房地产的销售重新进入扩张，可能需要供给侧政策更加积极现在最核心的痛点是，目前的月完工率已经伴随着新开工率跌入谷底，两者都低于目前的销售增长水平

不过，房地产毕竟有一些令人鼓舞的迹象，明年对经济的贡献可能会从拖累转为中性。

但短期来看，房地产整体经营性现金流仍然较低，意味着房地产信贷投资的合适时机尚未到来，地产股仍需观察一段时间。

风险:疫情反复超预期，货币政策不及预期，房地产刺激政策不及预期。